Tuân thủ pháp lý trong quản lý vận hành tòa nhà: những điều cần lưu ý

5 /5

1 người đã bình chọn

Đã xem: 1 | Cật nhập lần cuối: 7/3/2025 10:46:40 AM | RSS

Quản lý vận hành tòa nhà không chỉ đơn thuần là duy trì kỹ thuật hay đảm bảo an ninh, mà còn là một lĩnh vực đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật. Trong bối cảnh hệ thống pháp lý liên tục được cập nhật và các yêu cầu về an toàn, môi trường ngày càng chặt chẽ, việc nắm vững và chấp hành đúng luật là yếu tố then chốt để tránh rủi ro pháp lý, đảm bảo hoạt động bền vững và nâng cao uy tín cho chủ đầu tư cũng như đơn vị quản lý.

Dưới đây là những lĩnh vực pháp lý quan trọng mà các đơn vị quản lý vận hành tòa nhà cần đặc biệt lưu ý:

1. Pháp Luật Về Nhà Ở và Kinh Doanh Bất Động Sản

Đây là nền tảng pháp lý cơ bản nhất, quy định quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, người sử dụng, và ban quản lý tòa nhà, đặc biệt đối với chung cư.

Luật Nhà ở, Nghị định và Thông tư hướng dẫn: Quy định về sở hữu chung, riêng; quản lý, sử dụng nhà chung cư; thành lập và hoạt động của Ban Quản trị; các loại phí quản lý vận hành; quyền và nghĩa vụ của cư dân.
Luật Kinh doanh Bất động sản: Liên quan đến các hoạt động cho thuê, chuyển nhượng căn hộ/văn phòng trong tòa nhà.
Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư: Là văn bản quan trọng do Bộ Xây dựng ban hành, hướng dẫn chi tiết các hoạt động quản lý vận hành.

Lưu ý: Cần đảm bảo các hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành, nội quy tòa nhà, và quy chế hoạt động của Ban Quản lý/Ban Quản trị không mâu thuẫn với các quy định pháp luật hiện hành.

2. Pháp Luật Về Phòng Cháy Chữa Cháy (PCCC)

An toàn PCCC là một trong những ưu tiên hàng đầu, với các quy định rất nghiêm ngặt.

Luật PCCC, Nghị định và Thông tư hướng dẫn: Quy định về tiêu chuẩn thiết kế, lắp đặt hệ thống PCCC; kiểm tra, nghiệm thu PCCC; huấn luyện nghiệp vụ PCCC; kế hoạch PCCC và diễn tập định kỳ; trách nhiệm của chủ đầu tư, đơn vị quản lý và người sử dụng.
Tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật PCCC: Các TCVN, QCVN liên quan đến PCCC (ví dụ: QCVN 06:2022/BXD về An toàn cháy cho nhà và công trình) là bắt buộc phải tuân thủ trong quá trình vận hành, bảo trì hệ thống.

Lưu ý: Việc không tuân thủ các quy định PCCC có thể dẫn đến phạt hành chính nặng, đình chỉ hoạt động, và thậm chí là truy cứu trách nhiệm hình sự nếu gây hậu quả nghiêm trọng.

3. Pháp Luật Về An Toàn Lao Động và Vệ Sinh Môi Trường

Đảm bảo an toàn cho nhân viên và bảo vệ môi trường xung quanh tòa nhà là trách nhiệm pháp lý.

Luật An toàn, vệ sinh lao động: Quy định về trang bị bảo hộ lao động, huấn luyện an toàn, kiểm định máy móc thiết bị có yêu cầu nghiêm ngặt về an toàn (ví dụ: thang máy, bình áp lực).
Luật Bảo vệ môi trường, Nghị định và Thông tư: Quy định về quản lý chất thải rắn (rác thải sinh hoạt, rác thải công nghiệp), nước thải; kiểm soát tiếng ồn, bụi; và các yêu cầu về báo cáo giám sát môi trường định kỳ.

Lưu ý: Cần có quy trình xử lý chất thải đúng quy định, đặc biệt là chất thải nguy hại (nếu có), và đảm bảo các thiết bị có độ ồn, khí thải nằm trong giới hạn cho phép.

4. Pháp Luật Về Xây Dựng và Quy Hoạch

Mặc dù chủ yếu liên quan đến giai đoạn xây dựng, nhưng quản lý vận hành cũng cần nắm rõ để tránh vi phạm.

Luật Xây dựng: Quy định về bảo trì công trình xây dựng, đặc biệt là các công trình có ảnh hưởng lớn đến an toàn cộng đồng (ví dụ: kiểm định kết cấu, hệ thống kỹ thuật).
Quy định về quy hoạch xây dựng: Đảm bảo mọi hoạt động cải tạo, sửa chữa lớn trong tòa nhà không phá vỡ quy hoạch hoặc kết cấu đã được cấp phép.

Lưu ý: Bất kỳ thay đổi cấu trúc hoặc công năng nào đều phải được sự đồng ý của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền.

5. Pháp Luật Khác Có Liên Quan

Pháp luật về Lao động: Đảm bảo các quyền lợi và nghĩa vụ của người lao động (nhân viên quản lý, bảo vệ, vệ sinh...) theo Bộ luật Lao động, bao gồm hợp đồng lao động, bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểm thất nghiệp.
Pháp luật về Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng: Nếu tòa nhà cung cấp các dịch vụ thương mại, cần đảm bảo tuân thủ các quy định về cạnh tranh lành mạnh và quyền lợi người tiêu dùng.
Pháp luật về an ninh mạng và bảo vệ dữ liệu cá nhân: Đối với hệ thống camera giám sát, hệ thống quản lý thông tin khách hàng, cần đảm bảo tuân thủ các quy định về bảo mật thông tin và quyền riêng tư.

Kết Luận

Việc tuân thủ pháp luật không chỉ giúp tránh được các rủi ro về phạt hành chính, kiện tụng, mà còn là yếu tố then chốt xây dựng niềm tin, uy tín cho đơn vị quản lý và nâng cao giá trị bền vững cho tòa nhà. Các công ty quản lý vận hành chuyên nghiệp như Chồi Xanh luôn đặt việc nắm vững và cập nhật pháp luật lên hàng đầu, đảm bảo mọi hoạt động đều minh bạch, hợp pháp và an toàn, mang lại sự an tâm tuyệt đối cho chủ đầu tư và người sử dụng.